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不動産証券化による資金調達は、資金調達企業の財務諸表上において借入金ではなく、資産の売却として記録されるため、バランスシートを膨らませない資金調達となる。
また、企業が保有する不動産を証券化することによって調達した資金で借入金を返済し資産の圧縮を図ることにより、企業の財務諸指数が向上し、これにより企業の株価の向上及び有利な資金調達につながる可能性が大きい。
新たな関連事業等の創出不動産証券化の進展により、不動産の各分野において新規に様々な事業を創出したり、既存の事業を拡大することが可能となる。
その結果、不特定多数の投資家にとっては不動産証券化関連商品の特性を踏まえた多様なサービスが提供され、不動産投資や運営管理に関連する分野で様々な新しい事業機会が創出され活発化している。例えば、投資家への投資アドバイスを行う不動産投資顧問会社（運用会社)、投資家の投資判断に資する投資情報提供事業、証券化対象不動産の管理を行い当該不動産の価値を維持向上させるプロパテイ・マネージメントなどである。
また、関連事業のイノベーションを促進し、新たな雇用機会を創出するほか、それらの活動を通じて、経済構造の改善にもつながるであろう。不動産の有効利用不動産証券化は不動産の最適利用への不動産の選別化手段となると考えられている。
つまり、不動産の利用を単に活発化するというだけでなく、その収益力に応じた最適利用が促進される可能性は大きく、不動産投資市場への資金投入により不動産取引が活性化されるであろう。つまり、不動産証券化によって幅広い投資家からの資金が不動産市場に向かうこととなり、不動産取引が活性化し、土地の有効利用の促進に資する効果が期待されている。

資産運用手段の多様化～金融資産のパフォーマンスの向上とリスク分散～個人投資家及び機関投資家にとって、不動産証券化は新たな特性を有する投資対象資産の出現であり、その投資対象資産の拡大を通じて、自らが保有する金融資産のパフォーマンスの向上とリスク分散に資するための手段が多様化する。つまり、不動産証券化により、個人投資家の不動産市場への投資が容易になり、運用手段の多様化に資する効果が期待されている。

さらに、近年の低金利下においては、投資家サイドからみれば、比較的利回りの高い不動産証券化商品に対する需要は高まっており、その動きは活発化している。ＰＦｌなどの資金調達証券化は社会資本整備（ＰＦＩ）の分野でも有力な手段となりつつある。
投資金額が膨らむ社会資本関連事業においては、証券化により資金調達を行えば、事業主体となる民間企業の負担が軽減され、投資家にとっても、比較的安全で収益の高い投資となりうる。少額資金による高額不動産の取得多数の投資家から資金を集めて高額不動産に投資することができるため、人では取得できないようなかなりの高額な不動産の取得が可能となる。
基本的な不動産証券化スキームにおいては、オリジネーター(原資産の保有者)、アレンジャー、ＳＰＶ、投資家、信用補填機関、格付機関、サービサー等が必要であり、そのストラクチャーを模式的に示すと不動産証券化は不動産市場と金融市場を繋ぐスキームであることがわかる。

ＳＰＶ（証券の発行主体）通常、証券化に際して、オリジネーター自らが保有資産を裏付けとして証券を発行することはない｡証券化の対象となる資産はまず便宜上の媒体(ビークル）に売却され、その媒体がその証券の発行主体となる。
この媒体はＳＰＶ(Special Purpose Vehicle）と呼称されており、証券化スキームにおいては、資産を保有する器としての役目を果たす。ＳＰＶの最大の機能は証券化対象資産を最終的に証券等の形態に変換させることである。
そのため、原資産から発生するキャッシュ・フローを各投資家に還流させることが必要となり、ＳＰＶとしてどのような組織を用いるべきかという問題が重要となる。なぜなら、証券化においてはオリジネーターが所有するその他の資産と、証券化対象資産を完全に分離する必要があるからである。
我が国においては、ＳＰＶとして、目的を限定した特別な会社形態（ＳＰＣ)、信託及び組合（任意組合・匿名組合）等や、これらを組み合わせたスキームも多くみられる。これらのスキームによって、投資家は、ＳＰＶの段階における法人課税と投資家への配当・利払い等に対する所得課税といった二段階での課税を回避でき（つまり、投資家の段階における一段階での課税となる)、また投資家に迷惑をかけないための機能として、オリジネーターなどの倒産隔離（バンクラプシー・リモート；bankruptcy remoteness）も確保されている。
証券化対象不動産証券化の対象となりうる不動産は、賃貸用オフイス・マンション、ホテル、ショッピングセンターなど賃貸料や地代収入等のキャッシュ・フローを生み出す不動産であり、そのキャッシュ・フローが不動産証券化における元利・配当等などの原資となる。不動産開発が計画されているが現状は更地状態である不動産や当面開発計画のない不動産は、その段階ではキャッシュ・フローを生まず、証券化の対象としては適さない。
ただし、証券ｲﾋが全く不可能ということでなく、開発計画が明確であったり事業収支が予測可能な状態となれば、証券化することもできる。オリジネーター（資産の原所有者）通常、資産の原保有者が「オリジネーター」と呼ばれ、不動産証券化はまず、「オリジネーター」が重要となる。
オリジネーターは証券化すべき不動産及びその関連資産を所有しており、その自己の保有する資産を売却又は担保提供することとなる。また場合によっては、他者から資産を取得することにより、不動産証券化の対象資産を取りまとめる。

そのため、オリジネーターが優良な資産を有しているか否かが、証券化の成否を握っているといても過言ではないであろう。通常はオリジネーターが自らサービサーとなっている。
サービサー不動産証券化では、証券の発行主体であるＳＰＶは通常、導管体であるため、それに代わって原資産から生じるキャッシュ・フローを管理及び回収する機能が必要となる。その機能を専門に行う者が「サービサー」であり、具体的には、原資産からの回収金等の管理やＳＰＶへの回収金の引渡等の業務を行う。
ＳＰＶ自らが業務遂行機能を有していない以上、サービサーに回収業務の一切を委託する必要があり、これが独立したサービサーが必要となる理由である。通常、オリジネーター又はその関係会社がサービサーとなっているケースが多いようである。
アレンジャー不動産証券化を行う上では、その証券化ストラクチャーを組み立て、資金調達者と投資家との間を取り持つ機能（すなわち、最終的に発行する証券を資本市場で投資家に販売すること）を有する者が必要となる。通常、発行された証券を資本市場でさばく金融機関がその機能を果しており、アレンジャーと称されている。
アレンジャーにおけるメリットは、不動産証券化に絡むことにより多額の手数料収入を稼得することである。

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